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셀러·바이어 이해와 합의가 중요한 거래 [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

▶문: 핸드폰 가게 메트로 PCS를 인수하려고 하는데 반드시 점검해야 할 사항을 알고 싶습니다. ▶답: 비즈니스를 사고 파는 거래는 엄밀하게 부동산 거래로 보지는 않습니다. 물건을 사고 영수증을 받는 것과 같은 거래의 일종으로 간주합니다. 하지만 쌍방 간의 현저히 다른 비즈니스 이해 관계가 득과 실로 나타나기 떄문에 인수 전에 철저한 분석과 조사를 함으로써 꼼꼼히 체크해야 할 사항들이 많습니다. 핸드폰 가게 인수에 관한 질문을 포괄적인 비즈니스의 거래의 시각으로 답해 보겠습니다. 먼저 사업 종목은 정해졌으니 어떠한 조건으로 구매하고 싶은지 비즈니스 거래를 진행하는 에이전트를 찾아 오퍼를 작성할 수 있고 스몰 비즈니스의 경우는 셀러와 바이어가 조건을 맞추어 오퍼를 작성하고 에스크로를 오픈 하기도 합니다. 에스크로 도중 가장 큰일은 매상을 베리파이 하는 일입니다. 셀러가 주장하는 매상과 바이어가 인정하는 매상 사이의 차이 때문에 사업체의 매각 후 법정인 소송이 야기 되는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 바이어와 셀러 사이에 오가는 대화의 내용을 기록하는 것도 중요합니다. 두 번째 중요한 포인트는 비즈니스의 리스 계약서입니다. 물론 전문적인 부동산 전문업자를 고용해 비즈니스의 매각을 진행한다면 걱정할 사항은 아니지만 셀러와 바이어 사이에서 주고받는 거래라면 리스 계약서의 조항도 면밀히 체크하여야 합니다. 은행에서 융자를 받을 것인지 오너 캐리로 매수가 이루어지는지 전체 캐시로 지불되는지에 따라 에스크로 기간이 길어 질 수도 짧아 질 수도 있습니다. 매트로 PCS의 경우 지점에 요구하는 프랜차이즈 계약서가 있습니다. 어떤 조건으로 양도가 가능한지 매출에 얼마를 프랜차이즈 비용으로 지불되는지 등은 바이어가 확인해야 하는 사항입니다. 셀러가 가지고 있는 라이센스가 양도 가능하면 양도 기간이 어느 정도 걸리는지도 확인하고 주정부에서 동산에 대한 권리관계 설정 여부도 꼭 확인해야 합니다. 바이어와 셀러 사이에 합의가 이루어지고 에스크로가 크로징 되면 매수 절차가 끝이 나고 바이어가 양도받은 비즈니스를 잘 운영할 수 있도록 셀러가 일정기간 그 동안 해 왔던 노하우를 전수함으로써 거래가 완료됩니다. 셀러와 바이어의 충분한 이해와 합의가 절대적으로 중요한 거래입니다. 새로 구입하신 사업체에서 성공하시기를 기원합니다. ▶문의: (213) 820-6450

2018-06-27

한국 자금으로 미국에서 집 구매시 [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

▶문: 미국 영주권자입니다. 한국에 있는 집을 전세 내주고, 그 자금을 들여와 미국에서 집을 사려고 합니다. 어떤 절차를 밟아야 하는지요? 한국에서의 절차와 미국에서의 절차를 모두 알려주시면 감사하겠습니다. * 들여온 자금으로 미국에서 집을 살 때 본인 명의가 아닌 아이들(성년자) 명의 또는 공동명의로도 구입이 가능한지요? ▶답: 미국의 신분 유지 상태가 영주권이라고 말씀 하시지만 한국에 주재산이 있는 분의 질문인듯 합니다. 영주권자든 외국인이든 미국내 택스 보고를 어떻게 하고 계신지가 집을 사실수 있는지 없는지를 가능하는 척도가 되겠네요. 얼마전 필자의 고객이 한국에서 비슷하게 50만달러을 가지고 오셔서 30만달러을 융자해서 캘리포니아 얼바인 지역에 80만달러의 콘도미늄을 사는데 성공하셨습니다. 융자 진행시 준비되는 서류가 미미하여 어려움은 격었지만 마무리 된 사례입니다. 부동산이라는 투자는 100% 본인의 Asset자산을 가지고 투자하지 않아도 된다는 경제 이론 때문에 질문자와 같이 집 하나를 100% 오너쉽으로 소유하고 계신분들이 에쿼티 융자를 받아 제 2 부동산 투자를 계획하시는 분들이 많이 있습니다. 또한 일인 2가구 소유시 양도 소득세와 재산세율의 부담때문에 미국에 부동산을 구매하고자 하시는 고객분도 쉽게 접하게 됩니다. 한국에 집을 전세주고 미국에서 그 전세자금 50만달러를 다운페이먼트 하고 첫집을 장만 하시는데는 한국의 세금부분만 정산이 된다면, 특별히 까다로운 다른 절차는 없습니다. 원하시는 집을 지역 전문가와 상의하시어 고르신후 에스크로를 오픈하고 에스크로 오픈 인스트럭션을 한국은행에 제출 하시면 만달러 이상의 송금이 가능 합니다. 한국에서 미국으로 송금 되어질때, 송금되어지는 50만달러의 자금 출처에 대해서만 한국 세무서에 확인되어지면 되무로 한국 세무사와 먼저 상의 하시고 어떻게 세무 처리 하실것인지를 알아두시는게 좋을듯 합니다. 한국에서 송금자는 부모님 중 한분이고 여기서 주택 구매자가 자제분이 될 경우, 상속세 부분에 대해서도 전문가의 조언을 받아 보시는게 좋습니다. 하지만 부모님과 자제분의 공동 명의로 타이틀 등기는 별 다른 어려운 절차 없이 조인트 테넌씨(Joint Tenancy)나 테넌드 인 커먼(Tenant in Comon)으로 등기 가능합니다. 원하시는 구매 등기자의 소득 세금보고서에 따라 다운페이먼트를 정하고, 이자율을 정하고 주택 구매가 단독명의든 공동 명의든 가능합니다. 순조롭고 성공적인 부동산 구매절차가 이루어지길 바랍니다. ▶문의: (213) 820-6450

2018-03-19

모바일 홈과 매뉴팩처드 홈은 무엇인가요? [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

▶문: 오렌지 카운티에 살고 있는 E2 비자 소유한 구매자입니다. 최근에 비즈니스를 팔고 집을 구매하려고 하는데 저의 재정으로는 집의 구매가 어려울 것 같아요. 우연히 모바일 홈에 대해 듣게 되었는데 그냥 집과 어떻게 차이가 있나요? 그냥 동네만 봐서는 모바일 홈인지 모르겠더라고요. ▶답: 안녕하세요? 먼저 매뉴팩처드 홈과 모바일 홈에 대해 말씀드리겠습니다. 이 두 가지 집은 아이들이 레고를 가지고 집을 만드는 것처럼, 공장에서 집의 부분 부분을 생산해서 운반 후 원하는 땅의 위치에 조립하여 집의 형태를 만드는 집의 형태입니다. 매뉴팩처드 홈은 모바일 홈보다는 좀 더 견고하고 언뜻 보기에 일반 집과 다르게 보이지는 않습니다. 매뉴팩처는 부동산으로 분류되고 표준 건설 기준을 따르지만, 모바일 홈은 주택 및 도시 개발부에서 제시하는 건설 기준을 따르지 않습니다. 이 두 가지 주택의 형태는 이동 가능하다는 말에서 알겠지만, 땅의 소유가 집주인의 것이 아니다는 것이 일반 주택과 현저히 다른 것입니다.질문자가 오렌지 카운티에 거주한다고 하시니 라 하브라에 있는 몇 개 모바일 홈과 일반 홈과 가격을 비교해 보겠습니다. 1000sf 기준의 방 2개나 3개 기준의 일반 콘도미늄 가격은 $350,000-$400,000 정도이나 모바일 홈은 $40,000-$100,000정도입니다. 여기에 땅의 랜트 가격이 ($400-$1500정도) 매달 청구됩니다. 땅을 살수 있는 모바일 홈도 간혹 볼 수 있습니다. 특정 융자 업체에서 융자가 가능하기도 합니다. 모바일 홈은 일반 홈과 달리 특정 에스크로 룰을 따르기 때문에 에스크로 컴퍼니도 지정 에스크로를 쓰는 게 일반적입니다. 일반적으로 에이전트들은 모바일 홈이나 메뉴팩쳐 홈을 진행하지 않습니다. 부동산으로 간주되지 않는 비즈니스를 파는 것보다 적은 커미션이 이유이기도 하고 일반 집과 진행하는 에스크로가 조금 다르기 때문이기도 합니다. 보통은 모바일 홈 매니지먼트 회사에서 사고파는 일까지 진행하는 경우가 일반적입니다. 사람들의 기호에 따라 분분한 의견 차이가 ‘모바일 홈이 좋다, 좋지 않다’등 있지만 개인의 파이낸스와 플로어 플랜을 충분히 고려하고 본인에게 맞는 집을 선택하여 구매한다면, 어느 편이든 렌트보다는 장기 거주가 용이하고 내 집이라는 만족감이 큰 장점으로 보입니다. ▶문의: (213) 820-6450

2018-02-20

이지먼트에 대한 설명과 사용 권한 [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

▶문: 안녕하세요? 얼마 전 상업용 오피스 건물을 샀습니다. 건물과 건물 리모델링 퍼밋을 포함해 에스크로를 클로징 했습니다. 에스크로 클로징 후 셀러가 양도한 씨디 퍼밋을 받은 도면대로 공사를 마쳤습니다. 옆 건물주가 이지먼트가 있는 드라이브 웨이의 파킹랏을 없애라는 요구를 하고 있습니다. 시티에서는 11개 파킹이 필수로 있어야 한다고 하고 드라이브 웨이의 파킹랏 3개를 없애면 다른 곳에 파킹 비율을 맞출 수가 없는데, 어떻게 조치해야 하나요? ▶답: 먼저 지역 사용권으로 알고 있는 이지먼트(Easement)에 대해 간단히 설명해 드리면 이지먼트는 법적인 소유권을 가지고 있지 않은 건물주가 그 해당 건물 인접 건물의 땅을 사용할 수 있도록 허락받은 계약을 말합니다. 흔히 볼 수 있는 상황으로 양쪽 건물의 드라이브 웨이는 하나인채 뒤로 들어가는 파킹랏이 있습니다. 미루어 짐작건대 질문자도 비슷한 이지먼트가 계약이 있는듯합니다. 그런데 단순히 이지먼트 사용 권한을 준 건물주가 이지먼트를 사용하는 옆 건물에게 사용 금지를 하거나 하는 문제가 아니라 오히려 옆 건물의 사용자가 이지먼트의 사용권한에 대한 권리 주장을 하는 것으로 보이네요. 이 말은 이미 시티퍼밋을 받은 도면을 포함해서 건물을 구매하셨다면 이지먼트 사용자가 아니라 이지먼트 양도자입니다. 관할 시티에 먼저 방문하여 트랙 맵을 확인해 보고 이지먼트가 표시되어 있는지 확인하고, 시티 퍼밋을 포함해 구매하셨다고 하니 시티 퍼밋을 승인할 당시 이지먼트에 대한 시티의 입장을 확인해 보세요. 그리고 시티에서 이지먼트가 있는 걸 알고도 드라이브 웨이에 파킹랏을 승인 했다면 드라이브 웨이 통로로써 어려움이 없다고 판단했을 것으로 보입니다. 그러한 시티의 입장을 이지먼트 사용자에게 설명하고 동의를 받으시는게 필요합니다. 시티에서 승인의 이유를 확실히 해결해 주지 않는다면 이지먼트 사용자의 요구대로 드라이브 웨이의 파킹랏은 없애셔야 합니다. 그리고 셀러와 바이어의 클레임으로 이지먼트가 있는 드라이브웨이에 파킹을 그린 도면을 시티 승인받아 양도한 부분의 정산을 해결하시는 게 방법으로 보입니다. 타이틀 보험의 타이틀 폴리시에 대해 확인도 해 보시기 바랍니다. 이렇듯, 이지먼트는 집이나 건물을 사고팔 때 비록 오랫동안 사용하지 않아도 그 권리가 항상 따라다니고, 새 구매자와 기존 사용자 간에 당시 계약자가 아니기 때문에 여러 각도에서 많은 분쟁의 요소를 가지게 하는 조항입니다. 전문 에이전트의 도움을 받아 프리리미너리 타이틀 리포트를 구매 전 오더 해 꼼꼼히 법적인 시각에서 읽고 조언을 구하기를 바랍니다. ▶문의: (213) 820-6450

2018-01-16

첫 집 장만시 면밀히 체크해야 할 내용들 [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

▶문: 이민 15년째이며 얼마 전 시민권을 취득했습니다. 이번에 집을 사려고 하는데 질문사항이 있습니다. 1) 클로징 비용 2) 융자 수수료 3) 에스크로 비용 4) 인스펙션 비용 등입니다. 알아보고 있는 집은 40만 달러 대, 25%~30% 다운할 계획입니다. ▶답: 첫 집 구매라면 제일 먼저 융자를 확인해야 합니다. 어떤 조건의 어떤 프로그램 선택이 최선일지 융자 전문가와 잘 상의 후 면밀히 체크하고 본인에게 가장 알맞은 프로그램을 찾는 게 중요합니다. 융자 종류(VAㆍFHAㆍCONVENTIONAL 등)와 융자 기간에 따라 비용 차이가 있고, 모기지 차이가 있습니다. 본인 크레딧과 세금 보고 금액에 따라 융자를 고를 수 있고 이자율이 결정됩니다. 융자 기간에 따라(15년ㆍ30년 상환) 원금과 이자 비율이 크게 차이 날 수도 있어 확인할 필요가 있습니다. 현재 렌트 비용을 고려하고, 집 구매 후 은행 지출 부분을 최대한 줄이고자 한다면 융자시 요구하는 서류를 준비하고 풀닥(FULL DOC)으로 15년 고정, 격주 상환 융자를 선택하면 지출은 다소 줄일 수 있습니다. 풀닥 론의 경우 이자도 낮고 여러 론 프로그램 중에 고를 수 있어 바이어에게 가장 유용합니다. 현실적으로 한인들 중 풀닥 론을 진행하기 어려운 세금 보고서를 가지고 있거나, 자금 출처가 불명확한 다운 페이먼트를 가진 경우 스테트 인컴으로 진행하면 은행 이자 부분이 올라갑니다. 클로징 비용은 주와 시에 따라 택스 적용률이 차이가 있습니다. LA카운티, LA시를 기준으로 40만 달러 구매가격의 25%, 10만 달러를 다운하고 30만 달러 융자(30년 고정), 이자율 4.25%로 가정해 클로징 코스트를 산출해 보겠습니다. 에스크로 비용은 통상 2달러/1000달러(1070달러), 은행 타이틀 비용(653달러), 오리지네이션 비용(3000달러), 감정(475달러), 인스펙션(300-400달러), 월별 택스 레잇, 모게이지의 원금과 이자(1475.82달러), HOA 관리비, 보험비용(133달러), 홈 워런티 등을 감안해 1만1000달러 정도가 클로징 비용이 됩니다. 이는 구매가격 이외의 돈으로 예산하고 있어야 합니다. 각 분야의 전문가와 상의 후, 본인과 가장 잘 맞는 조건의 첫 집을 장만하시는 기쁨을 누리시기 바랍니다. ▶문의: (213) 820-6450

2017-11-14

첫 집 장만시 고려사항 [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

▶문: 안녕하세요? 이민생활 15년째이며 얼마 전에 시민권을 취득했습니다. 이에 집을 하나 장만 계획 중 질문사항이 있습니다. 1) CLOSING 비용, 2) 융자시 수수료, 3) 에스크로 비용, 4) 인스펙션 비용, 저희가 알아보고 있는 집은 $40만이며, 25% 내지 30% 다운할 계획입니다. ▶답: 첫 집을 구매하시고자 결심하셨다면 제일 먼저 확인해야 하는 부분은 융자입니다. 어떤 융자의 조건으로 어떤 프로그램을 선택해야 할지를 융자 전문가와 잘 상의 후 각 프로그램의 장단점을 면밀히 체크하고 본인과 최적의 조건으로 맞는 프로그램을 찾는 게 중요합니다. 융자의 종류(VA, FHA, CONVENTIONAL, 등)와 융자의 기간에 따라 비용의 차이가 있고, 몰게이지의 차이가 있습니다. 본인의 크레딧과 세금 보고에 따라 융자 종류를 고를 수 있고, 이자율이 결정됩니다. 융자 기간에 따라 (15년 상환, 30년 상환) 원금과 이자의 비율이 현저히 차이나는 것도 확인해 볼 필요가 있습니다. 현재 렌트비용을 고려하고, 집을 구매 후 은행 지출 부분을 최대한 줄이고자 한다면, 융자시 요구하는 서류를 준비하고 풀닥(FULL DOC)으로 15년 고정, 격주 상환 융자를 선택하면 지출은 다소 줄일 수 있습니다. 풀닥 론을 신청할 경우 이자도 낮고 여러 가지 론의 프로그램 중에서 고를 수 있어 바이어에게 가장 유용합니다.현실적으로 한인들 중 풀닥 론을 진행하기 어려운 세금 보고서를 가지고 있거나, 자금 출처 부분이 불명확한 다운페이먼트를 가지고 계신 경우 스테트 인컴으로 진행하면 은행 이자 부분이 올라갑니다. 클로징 비용은 주와 시에 따라 택스 적용률이 차이가 있습니다. 엘에이 카운티, 엘에이 시를 기준으로 40만 달러 구매가격의 25%, 10만 달러를 다운하고 30만 달러 융자를 30년 고정 융자, 이자율 4.25%로 가정하에 클로징 코스트를 산출해 보기로 하겠습니다. 에스크로 비용은 통상적으로 $2/1000 ($1070), 은행 타이틀 비용($653), 오리지네이션 비용($3000), 감정($475), 인스펙션($300-$400), 월별 택스 레잇, 모게이지의 원금과 이자($1475.82), HOA 관리비, 보험비용($133) 홈워런티 등을 감안해 11,000달러 정도를 클로징 비용으로 구매가격 이외의 돈으로 예산하고 있어야 합니다. 각 분야의 전문가와 상의 후, 본인과 가장 잘 맞는 조건의 첫 집을 장만하시는 기쁨을 누리시기 바랍니다. ▶문의: (213) 820-6450

2017-11-13

식당 비즈니스 매매 시 체크해야 할 포인트 [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

▶문: 식당 비즈니스를 판매하려고 하는데요, 제가 판매하는 건 처음인데 꼼꼼하게 봐야 하는 것, 또는 뭘 작성 해야 되는 건가요? ▶답: 안녕하세요? 먼저 질문만으로는 어떤 종류의 식당인지 분명하지 않지만, 기본적인 식당을 판다고 생각하고 바이어와 셀러 입장에서 체크해야 할 포인트를 몇 가지 확인해 드리겠습니다. 먼저 질문하신 분의 입장인 셀러가 팔기 위해 뭘 작성해야 하는 것은 없습니다. 셀러가 왜 비즈니스를 팔기로 마음 먹었는지 다시 한번 생각해보고, 팔려는 의도에 따라 셀러 입장에서 준비해야 할게 좀 달라질 것 같은 생각이 듭니다. 보통 비즈니스를 살때는 바이어쪽에서 꼼꼼히 따져보고 체크해야 할게 많기때문에 셀러는 바이어의 요구나 질문이 있을 것을 감안해서 파실 준비를 하시면 됩니다. 빌딩을 포함한 식당이라면 지역 전문 에이전트를 고용하여 빌딩 값과 비즈니스 가격을 산출해야 합니다. 리스 계약으로 식당 영업을 하고 계셨다면 제일 먼저 리스 계약서를 확인해 보세요. 기간에 끝나지 않았다면 렌드로드에게 서브리스가 가능한지 먼저 확인해 보세요. 리스가 거의 끝나는 시점이라고 한다면, 리스 연장을 해 놓으셔야 비즈니스를 팔 수 있습니다. 보통 코리언 바베큐 식당 같은 경우는 후드 시설을 포함한 내부 공사에 들어가는 경비가 상당히 많은데, 최근에 테넌트 듀티를 불이행하여 리스 연장을 못하고 리스 텀이 끝나 그냥 가게를 문닫아야 하는 경우를 보았습니다. 셀러 입장에서 준비하고 체크해야 할것은 영업을 하는데 필요한 라이선스들을 준비해 두어야 합니다. 예를 들면 알코올 판매를 포함한 식당을 하셨다면 어떤 방법으로 abc 라이선스를 양도할지, 양도 이전 신청서 정도를 미리 확인해 두시면 바이어를 만날 때 도움이 될 것 같습니다. 셀러의 단독 식당을 했다면 2년간 매상과 지출 장부를 준비하셔야 합니다. 1일 매상과 지출, 월별 집계를 원본 영수증과 정리해서 넷트 인컴 평균을 뽑아야 비즈니스 가격을 정할 수 있습니다. 프랜차이즈 업체라면 계약서와 제한조건 설명도 필요하고 가맹 본사에도 미리 인폼해 두는게 좋습니다. 식당 장비 목록도 작성하고 워런티가 남아있는 장비는 워런티 포함 구매 영수증도 준비하면 보다 편안하게 비즈니스를 팔 수 있습니다. 무엇보다 중요한 것은 매상과 지출 목록입니다. ▶문의: (213) 820-6450

2017-10-03

첫 집 구매자는 시간, 마켓 상황 무관하게 우선 구매해야 [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

▶문= 안녕하세요. 주변에서 첫 집 장만에 많은 특혜를 얘기하는데 어떤 것이 있는지 알고 싶습니다. 친구 한 명이 LA카운티에서는 3%만 다운하고 집을 살 수 있다는데 그게 가능한가요? 3%만 다운할 경우 불리한 일이 생기는게 있나요? 저랑 아내 소득을 합하면 세전으로 25만불 살짝 넘을 것 같습니다. 둘 다 월급쟁이들이라 거의 변동이 없습니다. 이런 경우 집을 사는게 세금 문제에서 많이 도움이 되나요? 혹시 3%만 내게 되면20% 다운하는 것보다 세금 아끼는데 더 도움이 되는 건가요? ▶답=안녕하세요? ERE 부동산 애니 신 입니다. 우선 캘리포니아는 부부 중 한 이름으로 부동산 구매를 하거나 팔았을 때 조인트 테넌트로 베스팅 안 하시고 싱글 맨/ 싱글 우먼으로 베스팅을 하였어도 세금 보고 상에 부부로 되어 있으면 부부로 간주합니다. 세금 보고를 같이 하시고 싱글맨으로 부동산을 사셨어도 퀵 클레임 디드(Quit claim deed) 를 하지 않으시면 두 사람의 부부의 몫으로 간주하는 게 통상적입니다. 그리고 현재 수입으로 렌트를 살고 계시다면 당연히 집을 구입 하셔야 합니다. 첫 집 구매 희망자가 저에게 "집값이 많이 올랐는데 지금 사면 손해를 보지 않냐"는 질문을 많이 하시는데 첫 집 구매자는 시간, 마켓 상황에 관계 없이 무조건 구매하기를 권합니다. 어떻게 사셔도 렌트보다 낫습니다. 시간이 지나면 집의 에퀴티는 늘어 날 것이며, 매년 프라퍼티를 낸 것만큼 시세 차액이 생기실 것입니다. 이를 캐피탈 게인을 본다는 거죠. 현재 수입은 많으시고 다운 페이먼트 금액을 준비해 두지 않으셨다면 당연히 FHA 융자로 3%로 사셔야죠. 장점은 물론 다운 페이먼트 없이 살수 있다는 것이고, 다운 페이먼트가 적다 보니 원금보다는 당연히 이자 부분이 많겠죠. 이자 부분의 지출이 지금 두분의 수입에서 차감 경비로 세무사가 도와 주실겁니다. 단점은 물론 월 페이먼트가 렌트보다 부담스러울 수 있습니다. 고정 월급을 받으시는 분에게 상당 부분 지출 경비를 잡아 세금 디덕터블을 할수있는 베네핏이 있습니다. 부동산을 구매하는 계획은 장기적으로 구체적인 자기 플랜이 준비되어야 합니다. 꼼꼼히 체크하시고 다운 페이먼트를 준비하여 첫 집을 구입하시면 그게 그 다음 씨드 머니의 싹이 될 것입니다. ▶문의: (213) 820-6450

2017-09-12

상업용 건물 매매할 경우 적정 가격 산출 방법 [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

▶문: 렌트 수입은 월 2만불. 비용은 관리비, 재산세, 보험 합쳐 연 4만불 건물입니다. 땅은 6만5000sq. 건물은 1만7000sq인데 4백만불에 매각 제의가 왔습니다. 가격이 적당한지 궁금합니다. 테넌트 전부 오래됐고, 문제 난 적이 없습니다. 사거리 코너이며 시에서 3번째로 바쁜 곳입니다. ▶답: 커머셜 빌딩은 용도에 따라 가격 산출이 다릅니다. 오너 유저이면서 사거리 아주 바쁜 코너라면 지역 평균 가격보다 더 산출 가능합니다. 이 건물이 렌트 인베스먼트 건물이라면 캡레이트에 의해 가격 산출이 가능합니다. LA카운티나 오렌지카운티에서 커머셜 렌트 인베스트먼트 빌딩의 캡레이트는 보통 5%정도입니다. '캡레이트는 네트인컴(Net Oeprating Income) / 요구가격'이 포뮬러입니다. 요구 가격을 산출 하려면 네트 인컴에서 캡레이트를 나누는 포뮬러를 이용하면 됩니다. 4백만불의 가격아 제시 됐다면 현재 렌트 인컴을 감안해 5%의 캡레이트를 적용한 상식적인 가격입니다. 월 2만불 수입이라면 연간 그로스 수입이 24만불 이고 지출이 연 4만불이라고 했으니 연 네트 수입이 20만불인 셈입니다. 질문자가 가격을 조금이라도 높여서 빌딩을 팔고자 한다면 지금 시세보다 반이 싼 렌트 계약을 재계약을 통해 렌트롤을 높이는 것입니다. 렌트 인컴을 40만불까지 높이면 같은 5% 캡레이트를 적용해도 판매 가격이 8백만불이 됩니다. 렌트 인베스트먼트 건물의 구매나 판매 시 믿을 수 있는 전문 커머셜 에이전트의 선택이 가장 중요합니다. 필자의 고객은 우리 잘 아는 미국 대형브로커와 함께 포닉스에 스타벅스가 포함된 11개 유닛의 빌딩을 구매했습니다.시세보다 좋은 렌트 조건으로 캡레이트가 좋아 브로커가 권한 케이스입니다. 2년이 지난 현재 재계약을 해야 하는 상황인데 메이저 테넌트들이 하나같이 가격을 내려 달라는 요구를 받고 있습니다. 실력있는 전문 미국 대형 브로커를 선택했지만, 바이어를 위해서 일했다기 보다는 셀러를 위해서 일한 케이스로 보여집니다. 질문자의 상황을 보니 제시 가격으로 판다면 현 시세보다 좀 싼 가격으로 빠른 크로징을 할수 있는 장점이 있으나, 마켓의 전문적인 렌트시세의 조언을 받아보고 판매가격을 산출하기를 권합니다. ▶문의: (213)820-6450

2017-08-08

렌트 컨트롤법, LA는 1978년 10월1일 이전 건축물 해당 [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

▶문= 렌트 재계약을 하면서 렌트 컨트롤 법이 바뀌었다고 갑자기 150불을 올렸는데 이게 가능한일인가요? 지금 살고 있는 건물이 렌트 컨트롤에 해당하는지 어떻게 알 수 있나요? ▶답= 안녕하세요? ERE 나래비 CEO 애니 신입니다. 렌트 컨트롤이란 건물주와 세입자 간에 공정한 거래와 공공성을 유지하기 위해 시에서 법으로 렌트 조건을 규제하는 것입니다. 핵심은 렌트비 인상을 일정수준 억제하여 세입자를 보호하는데 있습니다. 미국 모든 시에 적용되지는 않으며, LA나 뉴욕과 같은 렌트 수요가 많은 대도시에서 볼 수 있는 조항입니다. LA시의 렌트 컨트롤 적용 건물은 2세대 이상 다세대 주택, 호텔, 모텔, 하숙집, 자취방 등으로 1978년 10월1일 이전에 지어진 것입니다. 렌트비 인상폭은 물가 상승률을 감안해 매년 최대 3-4%입니다. LA시는 인상시기를 매년 7월1일에서 다음해 6월30일까지로 하며, 7월1일부터 새 인상률을 적용합니다. 질문자의 내용을 보면 렌트 컨트롤의 규제를 받지 않는 시나 카운티일 듯 합니다. 리스 기간이 끝나지 않은 상황에서는 렌트비를 인상할 수 없습니다. 질문자의 상황이 계약이 만료되었고 렌트 컨트롤이 적용되지 않는 시나 카운티에 산다면 렌트비 인상이 불법이지는 않습니다. 시의 웹사이트에서 렌트 컨트롤 적용지역을 쉽게 확인할 수 있습니다. 참고 http://zimas.lacity.org/> LA에서 임대 목적의 다가주 주택이나 아파트를 사려는 투자자라면 세입자보다 더욱 신중하게 이러한 렌트 컨트롤에 적용받는 건물의 규제 조항과 렌트 계약조항을 엄밀히 살펴 보아야 합니다. 현재 시세 보다 1/3 정도의 렌트율을 적용하면서 임대료를 올리지 못하는 건물주의 경우 렌트 컨트롤에 규제를 받는 것입니다. 이 경우에 리모델링을 하거나 투자가가 생겨 건물 재개발을 계획할 경우 세입자의 가족 구성원의 상황에 따라 이주비를 적게는 3000달러에서 1만 달러까지 지불해야 하는 경우도 있습니다. 투자 개발자 같은 좋은 건물 구매자가 생겼을 때 렌트 컨트롤 규제 조항 때문에 거래가 성사되지 않는 경우도 있습니다. 또 렌트 컨트롤 규제 조항을 따르는 건물인 경우 매년 일반적인 렌트 인상률은 3-4%이지만 건물주가 세입자의 유틸리티 비용을 지불함으로써 렌트 인상률을 5-6%까지 올리는 경우도 있습니다.건물주와 세입자 간의 이런 규제 조항들은 관할 관공서를 통해 꼭 확인하고 거래하기를 권합니다. ▶문의: (213) 820-6450

2017-07-11

가게 리스 계약 시 더 꼼꼼히 따져봐야합니다. [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

▶문= 가게 리스 할 곳이 제 눈으로 봤을 땐 멀쩡한데 상태가 하자가 없는 가게인지 확인해 보려고 하는데 무엇을 알아보아야 할까요? 전문가의 도움이 필요합니다. ▶답= ERE Nareabi Co.의 C.E.O broker 애니 신(신숙일) 입니다. 계약을 하고자 하는 건물을 세입자가 결정된 상태라면, 리스 트랜잭션을 하기 전에 전문가와 꼭 한번 집고 넘어가야 할 체크 포인트에 대해 몇 가지 알려 드리겠습니다. 1. 조닝(Zoning) 확인: 부동산을 살 때나, 리스 계약을 할 때 타깃지역의 관할지역 시티 플래닝 데파트먼트에 가서 조닝을 쉽게 확인 할 수 있습니다. 웹사이트 http://cityplanning.lacity.org/ 2. 허가: 계획에 맞는 건설허가를 위해 관할지역 건축국에서 공사를 시작하기 전에 확인하십시오. 3. 사업허가증: 지역에 따라, 타이틀에 명기된 내용에 의해 사업허가증이 제한 될 수 있습니다. 비즈니스 허가를 확인하기 위해서도 관할시티 건축국에서 확인이 가능하고, 건물 도면과 어큐펀시 드로잉을 관할 부서에서 요청하기도 하니 미리 준비해 두면 편합니다. 4. 소방국의 스프링클러: 어떤 비즈니스에 따라 소방국에서 스프링클러 시스템의 조건 달라집니다. 취급하는 업종의 화재 위험도에 따라 클리어런스 레귤레이션 또한 달라집니다. 5. 전기: 비지니스에 따라 요구하는 빌딩 내 전기 용량이 다를 수 있는데 보통은 200amp 스위치이고 업종에 따라 600amp, 1200amp 이상이 필요하다면 전기용량 증설을 위해 전기전문업자와 상담해보시길 권합니다. 6. 보험: 화재보험은 건물주가 지불하게 됩니다. 라이어빌리트 인슈어런스를 건물주가 테넌트에게 요구하는데, 계약 전에 일정 커버리지의 보험을 요구하는지 물어보고 보험 에이전트로부터 견적을 받아두면 지출 경비를 예상하는데 도움이 됩니다. 7. 인터넷: 지역에 따라 인터넷 서비스회사가 다르고 인터넷 속도도 다르지만, 특히 비즈니스 준비가 끝난 후에 인터넷 신청을 했는데 회사로부터 컨스트럭션 서베이 존 이란 말을 듣게 될 수도 있기 때문에 미리 알아볼 것을 추천합니다. 프로퍼티를 사는것 보다 리스 할 경우 꼼꼼히 체크하고 알아봐야 할 것들이 많고 분쟁거리도 많습니다. 터넌트 인프루브먼트를 지불하고 장기간 계약을 하는 것이니, 일어날 것들에 대해 짚어보고 충분히 숙지하고 경험 많은 전문가와 상의 하면서 빈틈 없는 비지니스를 준비한다면 분명히 좋은 결과가 있을 것입니다. ▶문의: (213) 820-6450

2017-06-15

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